¿Es buen momento para invertir en el sector inmobiliario?

Como experto en el sector inmobiliario, nombraré a continuación los motivos por el cual es interesante invertir en propiedades y los motivos por los que yo creo que no lo es. El objetivo de este artículo es que cada uno tome sus propias conclusiones. Por supuesto que, como asesor inmobiliario y fiscal, iré dado mi opinión.

Sí es interesante invertir en propiedades

• Si dispones de liquidez en tu banco, invertir en inmobiliario es mucho mejor que cualquier otra inversión considerada segura como son los Depósitos bancarios, bonos del estado o Renta Fija. Este tipo de inversiones “aseguran” unas rentabilidades anuales brutas que van entre el 0,5 % y el 2,5% como mucho. En el sector inmobiliario, según tipología y localización, se pueden obtener rentabilidades anuales que oscilan entre el 3,5% y el 6,5% además de la plusvalía que se espera generar por la venta del inmueble en un futuro. Con estas rentabilidades, es normal que haya mucho apetito inversor, lo que hace subir los precios de los inmuebles.

• Los bancos están dando préstamos. Es normal, es su negocio principal. Los bancos nacieron para prestar dinero a la gente y a las empresas y es su principal fuente de ingresos. Si se presta dinero, hay más liquidez y aumenta el interés del inversor, lo que hace subir los precios de los inmuebles.

• Los tipos de interés, son los más bajos de la historia. Nunca podrás obtener un préstamo con un interés tan bajo (sin tener en cuenta eso sí, el diferencial o margen que ponen los bancos). Con unos tipos de interés bajos y la inyección de dinero que están dando, la inversión en el sector inmobiliario resulta interesante provocando una presión de los precios al alza.

• Muchos extranjeros vienen a España en busca del clima, la restauración y la seguridad. Esto genera que los precios de las viviendas vayan al alza puesto que existe un incremento de demanda y la oferta sigue siendo la misma e incluso disminuyendo en alguna de las zonas.

• Existe un cambio de tendencia de muchos españoles de comprar una propiedad a alquilarla. Si aumenta la demanda de alquiler, aumentan los alquileres, y por lo tanto, aumenta el interés por invertir en el sector inmobiliario puesto que se puede obtener una rentabilidad interesante.

• El Brexit, que por el momento está provocando incertidumbres en la economía del Reino Unido y una devaluación de la libra, hace que lo que hasta ahora era muy seguro invertir, sobre todo en zonas prime como Londres, ya no lo sea tanto. Los actuales y futuros millonarios que tenían una de sus propiedades en este país, están huyendo y muchos de ellos, vendrán a España. Este flujo de capitales, hace aumentar los precios de las propiedades.

• Desafortunamente, cada vez más existen familias monoparentales. La tendencia es que la unidad familiar “tipo” pase de ser cuatro personas a dos o incluso de uno. Este crecimiento de la demanda por motivos sociológicos, hace subir los precios de los inmuebles.

 

No es interesante invertir en propiedades

• A pesar de que los bancos están dando créditos, no lo están dando a todo el mundo que solicita un crédito como lo hacían antes. Sólo están dando un 80% del valor de tasación como máximo para los residentes y del 60% para los extranjeros. Por lo tanto, hay que tener suficiente tesorería para tener el 20% o el 40% restante del valor del piso, más los impuestos asociados a la compra.

• Los intereses son los más bajos de la historia, por lo que el único recorrido que tienen es al alza. Al subir los impuestos, con una hipoteca a veinte o treinta años, seguro que se acaba pagando más en concepto de intereses de lo que se tenia planeado. Es por esto que cada vez más muchos nuevos propietarios se plantean y acceden a hipotecas de tipo fijo.

• Para tener rentabilidad hay que alquilarlo. Hay que tener mucho cuidado si los inquilinos alquilan la propiedad como primera vivienda. Si en algún momento dejan de pagar el alquiler, ni que sea uno o dos meses, hace que la rentabilidad baje bastante. Además, se tendrán que soportar unos gastos legales y jurídicos extraordinarios y el proceso se puede alargar durante años. Cuuando una familia utiliza el piso arrendado como primera residencia, tiene una serie de derechos que prevalecen sobre los derechos del propietario. Echar a una familia que no paga que utiliza la vivienda como primera residencia, resulta complicado en nuestro país.

• Es difícil encontrar obra nueva, sobretodo en grandes ciudades. Por lo tanto, toda segunda mano que se vaya a comprar, necesitara tarde o temprano una actualización, ya sea de su piso o del edificio mismo. Esto hace aumentar el coste de tener una propiedad. Este aumento de coste, repercute en la rentabilidad.

 

• Ahora mismo, existe la creencia de que la presión fiscal crecerá. Está claro que todavía no hemos salido de la crisis, por lo que no se si los impuestos aumentaran (todo indica que sí) pero lo que es seguro es que no bajarán. Si esto sucede, sobre todo si los impuestos aumentan, las rentabilidades bajarán.

Evidentemente, aquí hay que poner en una balanza los pros y los contras de invertir en inmobiliario. Es una inversión personal y de mucho peso!. Cada uno de los puntos “pesa” de manera diferente en cada inversor.

Todas estas impresiones son opiniones personales y habrá gente que no estará de acuerdo conmigo. Todo feedback será bienvenido!!!!

Que tengáis un buen dia!!

Martí